第51章 三條紅線

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相比於馬追雲的馬失前蹄，這一年，真正的經濟大事是8月份房地產行業“三條紅線”政策出臺。這是央行、銀保監會及證監會聯合推出的措施。

這三條紅線分別是：剔除預收款後的資產負債率不得超過70%；淨負債率不得超過100%；現金短債比必須大於1。

根據這三大指標，監管部門將房企劃分為四個等級：

紅色檔：三條紅線均觸碰，不得新增有息負債。

橙色檔：觸及兩條紅線，有息負債規模的年度增長率不得超過5%。

黃色檔：觸及一條紅線，有息負債規模的年度增長率不得超過10%。

綠色檔：三條紅線均未觸碰，有息負債規模的年度增長率不得超過15%。

這些政策的目的是為了限制房地產行業的風險，確保市場的長期健康發展。

事實上，房企融資新規的內容不僅僅是“三道紅線”，此次監管部門還將“全口徑統計”房企負債，包括房企表內外融資的種種工具，不僅讓房企上報透過信託、基金、永續債、優先股融資的情況，各類真假出表ABS、非並表專案公司負債及其他“名股實債”也要解包還原。

“密密麻麻各項指標統計，有三頁紙，現在監管部門想要摸清底數。”一位相關房企人士指出。

這些新規，先在12家試點企業試行。一份監管部門下發的《試點房地產企業主要經營、財務指標統計監測表》顯示，監管部門要求試點房企每月15日前提交這一表格。

根據“三道紅線”的觸線情況，監管部門將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔：

紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；

橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；

黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；

綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

這是監管部門第一次明確了房企舉債的標準。

以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鑽的；但是有了這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信託、資管產品和海外融資，進行全方位的監管。

房地產作為資本密集型行業，對融資的敏感度極高。

這次新規確定，無疑對中國房地產市場的生態與競爭格局將產生較大影響。

“三條紅線”已經非常清晰地給予不同型別房企新增融資的上限。即便是最優的企業，負債年增速也不得超過15%。由於融資增速有上限，所以房企的增速也被鎖定在一個範圍之內了。

在2015—2019這五年時間裡，國內房地產市場就誕生了一批覆合年增速近100%的高成長型房企。這批房企之所以有如此高速的發展，核心因素就是獲得了極大的融資支援。

據爆料，部分高成長房企自持負債率高達300%的也有。部分房企也正是在這場“賭局”中賭贏了，所以實現了跨域式發展，一下子從名不見經傳躍進到50強，甚至年銷售額近千億的規模。

如果“三條紅線”政策被嚴格執行，上述情況將不可能再發生。

從融資絕對額角度考慮，本身規模越大的企業，能獲得融資的總量越大，反之亦然。這樣的結果可能是房地產行業的“階級”逐漸“固化”，可以想象，千億房企融資總額只是可以保持原規模，百億房企年增幅最多也就15%。

房地產業其實就是金融業，最終大房企都在玩資本遊戲，產品和服務都只是外衣，並非核心競爭力的構成。不但對房地產行業而言是這樣，對於當下中國的每個家庭而言也是這樣。

據統計，2019年時國內家庭