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任何價值，港口的價值來源於進出港口的船隻。
換而言之，港口本身需要有區位優勢，然後吸引船隻來停靠，透過港口的吞吐量來實現其價值。
如果沒有船來停靠、上貨卸貨，再好的港口也毫無作用，純屬垃圾資產。
所以在修建港口之前，高務實必須先聯絡一批願意船家、商家，讓他們將來有興趣把天津港當做卸貨地，或者出貨地。否則的話，這個港口投入多少，高務實就得虧多少，而且還得持續不斷的虧下去——為了保證港口運轉，總得有人管理和維護，這都要錢啊！
除了這些硬性條件之外，高務實還得弄清楚私人商港這種事情到底能不能幹，如果能幹的話，需要辦理一些什麼手續。
按照高務實目前對大明朝廷和地方衙門的瞭解，商人自行建造任何商業設施，只要形制上不僭越，官府都是完全不插手的。這也是高務實每次開煤礦造蜂窩煤、開鐵礦鍊鋼冶鐵等，地方官府都只查了一下他手裡有沒有那些地塊的地契就直接放行的原因。
如果說這一點還只能說大明的官府容忍性很高，那麼接下來的一點就更神奇了。
比如某商人在某交通要地自行建造一個大型貨棧，由於當地是幾省通衢或者幾府通衢，貨棧建成之後生意興隆，日進斗金！
官府這時候會怎樣呢？
恭喜這位商人，因為大明的官府仍然會當做沒看見，根本不會想起來要去找這個商人收稅！
各位沒有看錯，只要這位商人建造貨棧的位置，其地皮是這位商人所有，大明各級官府就會認為你在這塊地皮上的任何正當經營都是合理合法的存在，並且——再強調一次——不會找你收稅。
至少，正稅是沒有的，頂多就是官府面臨某些大麻煩的時候，派人來找你攤派一筆費用。這種大麻煩其實也不多，譬如說土匪襲城，官府要招募民壯義勇，但是衙門又比較窮，不得不找地方士紳大賈“協餉”，這時候官府才會想起讓你這位大商人捐獻一筆。
高務實之所以還是要去確定一下，主要是因為港口的特殊性——畢竟隆慶帝雖然開海了，但目前還只批准了月港一個對外出口港(注：也允許進口，但進出口都有限制。)，高務實打算建設的天津港雖然目前還沒打算搞海外貿易，只是先試水一下南北海運，但他和三伯高拱都是風口浪尖的人物，小心一點總沒大錯。
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