第010章 語馨借錢（三）

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繳部分契稅。但[***]尚未過去，出來了一個最高人民法院有關商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發商叫苦不迭。開發商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號檔案迎頭痛擊。幸好很快就有政務院18號檔案來安撫開發商和整個行業。

如果要歸納一下2003年華夏房地產業，那麼有五個關鍵詞：司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業管理條例。

首先是司法解釋。

最高人民法院是在京城[***]仍很猖獗的5月中旬公佈了《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，該司法解釋從6月1曰起正式生效。

新司法解釋最厲害的幾條是：第一，追溯力。自1991年房地產法施行以來尚未審結的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實等，開發商均須承擔雙倍賠償的違約責任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發商若違反須承擔違約責任。第四，由於房地產開發企業的原因，購房者未能在規定期限取得房產證，須承擔違約責任，購房者可以要求退房。

某大型房地產集團總裁任某說，新司法解釋對以前已經實行的一系列商品房銷售管理制度產生牴觸，甚至是顛覆了以前的管理制度，實施後將對房地產業產生巨大影響，並大大增加交易成本。另一位房產巨頭潘某認為，如果對房地產法頒佈以來未審結的案件都有溯及力，將會給整個房地產行業帶來極大的混亂。

新司法解釋出臺的著眼點是保護作為房地產市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權益。但京城高階人民法院民事庭的有關法官安慰開發商說，新司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰姓條款。而任某等則為同行們出了一個主意：在購房合同中增加相應的合同條款，規避所有那些違約責任。譬如，在合同中規定售房面積“據實結算”，開發商就不會有所謂商品房面積3%之類的問題。

雖然新司法解釋是為購房者制定的，但實踐表明，遠非多數購房者知道如何運用該司法解釋來扞衛自己的合法權益。而新司法解釋出臺後，雖然有關商品房買賣合同糾紛案件數量大幅增加，但消費者並非都是勝訴者。

然後是“121”衝擊波。

有專家認為，從法理上說，新司法解釋的效力要遠大於後來出臺的央行121檔案，但後者的影響卻遠遠大過了新司法解釋。這既是因為包括開發商和購房者並未清楚地理解了新司法解釋內在的強大殺傷力，也因為金融政策是對房地產業影響最大的因素之一。

6月13曰公之於眾(用印曰期為6月5曰)的121檔案，全名為華夏人民銀行《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀髮[2003]121號)。對許多地產商來說，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘某說，“這是我近10年來見過的對房地產最嚴厲的一個通知。它不僅規定了開發貸款，還對與房地產貸款有關的所有方面，包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款，連公積金都管到了。”

121檔案一出臺，全國開發商一片譁然。“房地產的冬天來了”，這是那位大型房地產開發集團總裁任某對央行121號檔案後果的描述。

任某認為，這個冬天不僅僅是房地產的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大